Heimstättenweg 25Bergisch Gladbach-Hand Besichtigung anfragen
Garten im Juni mit Rosenbeet, Rasen und alten Nadelbäumen, rechts das Haus mit Balkon

Heimstättenweg 25, 51469 Bergisch Gladbach-Hand

Ein freistehendes Haus auf 454 m² Grundstück am Ende einer ruhigen Straße.

Zwei Grundschulen in rund 60 und 180 Metern, vier Kitas im Umkreis und ein Garten mit Abendsonne: Hier wachsen Kinder mit Platz und kurzen Wegen auf.

Geplant 1964 von einem Bauingenieur für die eigene Familie, seitdem weitgehend im Originalzustand. Sie modernisieren genau so, wie Sie es möchten – mit staatlicher Förderung.

Rund 145 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen, dazu Vollkeller und Dachboden als Reserve: ein Haus, das mit der Familie mitwachsen kann.

Ruhig wohnen, schnell in Köln: S-Bahn ab Bergisch Gladbach, Autobahnen A3 und A4 in der Nähe und ein eigenes Arbeitszimmer im Erdgeschoss.

Freistehendes Einfamilienhaus auf 454 m² Grund in gefragter Familienlage – mit klar kalkulierbarem Modernisierungsbedarf.

Besichtigung anfragen Grundriss ansehen

Was ist Ihnen wichtig?

Für Familien: Die Seite zeigt Ihnen zuerst Schulwege, Garten und Zimmeraufteilung. Im Rechner ist das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ vorbelegt – die Energieklasse H dieses Hauses ist dafür Voraussetzung.

  • Sackgasse ohne Durchgangsverkehr, Spielplatz in rund 90 m
  • Vier Zimmer im Obergeschoss, dazu Arbeits- bzw. Spielzimmer im Erdgeschoss
  • Familienkredit bis 180.000 € (KfW 308) möglich – abhängig von Kinderzahl und Einkommen

Für Sanierer: Sie sehen den Originalplan, den ehrlichen Ist-Zustand und einen Planer für Maßnahmen mit Kostenrahmen und Zuschüssen.

  • Massivbau von 1964/65, Planung und Bauherr: ein Bauingenieur
  • Modernisierungsbedarf offen dokumentiert: Fenster, Heizung, Dämmung, Bäder, Elektrik, Kellerabdichtung
  • Förderung für Heizungstausch bis 22.400 € (KfW 458) und 15 % für Gebäudehülle (BAFA)

Für wachsende Familien: Im Vordergrund stehen Flächen und Reserven – was heute schon da ist und was später möglich wird.

  • Zimmer im Erdgeschoss, später ohne Treppe nutzbar
  • Vollkeller mit großem Hobbyraum (ca. 5,38 × 5,07 m laut Plan)
  • Dachboden als Ausbaureserve (vorbehaltlich Genehmigung)

Für Pendler: Wege nach Köln und ins Rheinland, Homeoffice-Möglichkeit und ein ruhiger Ausgleich am Abend.

  • S-Bahnhof Bergisch Gladbach ca. 2,1 km, Köln-Dellbrück ca. 2,4 km (Luftlinie)
  • Arbeitszimmer mit eigener Tür im Erdgeschoss
  • Zwei Autos auf eigenem Grund: Garage und Stellplatz

Für Anleger: Bodenwert, Kosten und eine einfache Renditebetrachtung – mit transparenten Annahmen.

  • Bodenrichtwert 510 €/m² (BORIS NRW, Stichtag 01.01.2025)
  • Freistehendes Haus in einer Lage, die von Familien gesucht wird
  • Renditerechner mit anpassbarer Miete und Modernisierungsbudget

Was dieses Haus ausmacht

Fünf Dinge, die man nachträglich nicht kaufen kann – und die den Unterschied machen, wenn Sie hier viele Jahre wohnen.

Luftaufnahme: das freistehende Haus mit Satteldach, Garage und Straße
Luftaufnahme (Januar 2022)

Freistehend – rundherum Ihr Grundstück

Keine gemeinsame Wand, keine Nachbarn über oder unter Ihnen. Vorne Einfahrt und Vorgarten, seitlich die Garage, hinten der große Garten. Sie gestalten Haus und Grundstück, wie Sie es möchten.

Kinder dürfen laut sein, Instrumente üben und Fußball spielen – ohne dass jemand an die Wand klopft.

Fassade, Dach und Fenster sanieren Sie ohne Abstimmung mit einem Nachbarn – ein großer Vorteil gegenüber Doppel- und Reihenhäusern.

Mehr Privatsphäre für alle Generationen unter einem Dach.

Konzentriert arbeiten, auch wenn nebenan renoviert wird.

Freistehende Einfamilienhäuser sind in Hand knapp – das stützt den Wert langfristig.

Essplatz mit Holzdecke, links der Durchgang ins Wohnzimmer, rechts die Küche
Essplatz zwischen Wohnzimmer und Küche (Aufnahme 2021)

Ein Grundriss, der einfach funktioniert

Unten wird gelebt, oben geschlafen. Wohnzimmer und Essplatz liegen offen zum Garten, die Küche direkt daneben, das Arbeitszimmer separat zur Straße. Oben: vier Zimmer, Bad und Balkon. Jedes Zimmer erreichen Sie direkt über Diele oder Flur.

Zum interaktiven Grundriss

Straßenansicht mit Garage und Hauseingang
Straßenseite mit Garage (Aufnahme 2026)

Garage mit Torantrieb – und ein zweiter Stellplatz

Das Garagentor öffnet per Fernbedienung. Davor steht das zweite Auto auf Ihrem eigenen Grundstück. Parkplatzsuche nach Feierabend gibt es hier nicht.

Zwei Autos auf eigenem Grund – dazu Platz für Fahrräder, Kinderwagen und Gartengeräte in der Garage.

Ruhige Straße im Sommer, Vorgarten mit Hecke und Hauseingang
Vorgarten und Straße im Juni 2021

Ruhig und sicher am Ende der Straße

Der Heimstättenweg ist eine Sackgasse: Durchgangsverkehr gibt es nicht. Hier lernen Kinder Fahrrad fahren, und der Schulweg zur Gemeinschaftsgrundschule Hand ist rund 60 Meter kurz.

Gewachsenes Wohngebiet mit Einfamilienhäusern, Gärten und viel Grün – und trotzdem nur rund 11 km Luftlinie bis zum Kölner Dom.

Garten mit Rasenfläche, Nadelbäumen und Blick auf die Westseite des Hauses mit Balkon
Gartenseite im Juni 2021

454 m² Grundstück mit Garten nach Westen

Wohnzimmer, Terrasse und Balkon liegen zur Gartenseite. Nachmittags und abends steht hier die Sonne – im Sommer bis spät in den Abend. Alte Nadelbäume, Hecken und ein Gartenhaus sind schon da; Platz für Schaukel, Trampolin und Gemüsebeet bleibt reichlich.

Der Garten ist von der Terrasse und vom Wohnzimmer aus gut einsehbar.

Gartenhaus und Holzdeck sind vorhanden; Terrasse und Wege lassen sich in Eigenleistung neu gestalten.

Der Bauplan von 1964

Wählen Sie im Schnitt eine Etage und dann einen Raum. Die Grundrisse sind nach den genehmigten Originalplänen nachgezeichnet.

Gebäudeschnitt aus dem Originalplan mit Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachboden
Terrasse Wohnen5,38 × 5,07 m Essen Küche WC Gard. Diele Arbeiten3,88 × 4,26 m Eingang Garage Garten (Westen)Straße (Osten) Balkon Kind4,07 × 3,62 m Eltern3,63 m tief Bad Flur Gast Abstellraum Westen Hobbyraum5,38 × 5,07 m Vorrat Kohlenkeller Heizung Waschküche Abstellkeller Flur

Dachboden – Nutzfläche über dem Obergeschoss

Unter dem First liegt der Dachboden (Höhe im First laut Plan ca. 2,70 m), erreichbar über eine Treppe. Er ist bereits mit Räumen, Dachflächenfenstern und Bodenbelag ausgestattet.

Der Dachboden ist Nutzfläche: Er ist nicht als Wohnraum genehmigt und deshalb nicht in den ca. 145 m² Wohnfläche enthalten. Wer ihn als Wohnraum nutzen möchte, braucht eine Genehmigung der Bauaufsicht (rund 50 m² Grundfläche).

Schematische Nachzeichnung der genehmigten Pläne (überarbeitet 30.12.1964, genehmigt Februar 1965). Maße laut Plan, ohne Gewähr; maßgeblich ist das Aufmaß vor Ort.

Alles Wichtige in Laufweite

Das Haus liegt im Stadtteil Hand, zwischen Paffrath und dem Mutzbachtal. Die Karte zeigt die tatsächliche Richtung; die Entfernung ist zur besseren Lesbarkeit gestaucht.

Schule & KitaSpielen & NaturEinkauf & ÄrzteBus & Bahn
ZielLuftliniezu Fuß*

* Geschätzt aus der Luftlinie (Umweg-Faktor 1,3, 80 m pro Minute). Entfernungen ermittelt im Oktober 2026.

Ein Tag im Heimstättenweg

  1. Zur Schule

    Rund 60 m bis zur Gemeinschaftsgrundschule Hand mit Schulkinderhaus, rund 180 m bis zur Katholischen Grundschule Hand mit Offener Ganztagsschule.

  2. In die Kita

    Vier Kitas liegen im Umkreis von rund 700 m, darunter die Kita Windrad im Hermann-Löns-Viertel.

  3. Zur Arbeit

    Bushaltestelle Hand Kirche in rund 370 m. S-Bahn S11 ab Bergisch Gladbach oder Köln-Dellbrück direkt bis Köln Hbf, Fahrzeit rund 25 Minuten. Mit dem Auto über die A3 und A4.

  4. Spielen

    Der Spielplatz an der Schule ist gleich um die Ecke. Am Wochenende: der beliebte Spielplatz an der Diepeschrather Mühle im Mutzbachtal, rund 1,1 km.

  5. Schwimmen und Einkaufen

    Das Kombibad Paffrath mit Freibad liegt rund 1,1 km entfernt, Supermärkte, Ärzte und Apotheken in Hand, Paffrath und Nußbaum.

  6. Abendsonne

    Terrasse und Balkon liegen nach Westen. Hier endet der Tag in der Sonne.

Was im Preis steckt

Ein Haus in dieser Lage bezahlt man zu einem großen Teil für das Grundstück und die Lage – beides bleibt, während sich ein Haus modernisieren lässt.

Bodenwert = Bodenrichtwert 510 €/m² (BORIS NRW, Zone 11700, Stichtag 01.01.2025) × 454 m². Der Richtwert ist ein Durchschnittswert der Zone, kein Gutachten.

Grundstück

454 m²

Freistehend, mit Garten nach Westen. Das Richtwertgrundstück der Zone ist 15 × 35 m groß – also ganz ähnlich zugeschnitten.

Flächen

ca. 145 m²

Genehmigte Wohnfläche in Erd- und Obergeschoss. Dazu kommen Vollkeller und Dachboden als Nutzflächen; der Dachboden bietet Ausbaupotenzial (ca. 50 m², vorbehaltlich Genehmigung).

Ihr Kaufpreis pro m²

4.131 €

Bezogen auf die Wohnfläche. Die Nutzflächen in Keller und Dachboden sind darin nicht berücksichtigt.

Vergleich: Kaufen und modernisieren oder neu bauen?

Passen Sie die Annahmen an. Der Vergleich rechnet mit gleicher Wohnfläche auf einem gleich großen Grundstück in der Zone – auf beiden Seiten mit Kaufnebenkosten.

inkl. Baunebenkosten (Annahme)
(siehe Modernisierungsplaner)
(Annahme)
Kaufen + modernisieren
Grundstück + Neubau

Kaufnebenkosten: beim Haus 12,07 % (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch ca. 2 %, Käuferprovision 3,57 %), beim Grundstück 8,5 % (ohne Makler). Der Neubau ist ohne Keller gerechnet; das Haus hat einen Vollkeller. Nicht berücksichtigt: Förderung, Finanzierungskosten, Miete während der Bauzeit und Zeitaufwand. Vereinfachte Rechnung, sie ersetzt keine individuelle Beratung.

Rechnen Sie selbst

Alle Werte sind veränderbar. Die Rechner laufen nur in Ihrem Browser; es werden keine Eingaben gespeichert oder übertragen.

Erfahrungswert ca. 1,5–2 %
Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen6,5 %
Käuferprovision3,57 % inkl. MwSt.
3,00 % zzgl. 19 % MwSt. an die EDEL Investment GmbH
Kaufpreis
Grunderwerbsteuer (6,5 %)
Notar und Grundbuch
Käuferprovision (3,57 %)
Gesamtkosten

Nebenkosten zusammen: . Diese tragen Sie in der Regel aus Eigenkapital.

Offen gesagt: das ist zu tun

Das Haus ist in weiten Teilen im Zustand der Bauzeit. Wir nennen den Modernisierungsbedarf so, wie er ist – damit Sie mit realistischen Zahlen planen können.

Energieklasse H

Der Bedarfsausweis weist 298,4 kWh/(m²·a) aus, beheizt wird mit Heizöl. Die Heizkosten sind heute entsprechend hoch.

Für Familien ist genau diese Klasse die Voraussetzung für den KfW-Förderkredit „Jung kauft Alt“.

Fenster mit Einfachverglasung

Die Holzfenster stammen aus der Bauzeit und sind einfach verglast.

Neue Fenster bringen sofort spürbaren Komfort und werden mit 15 % (mit Sanierungsfahrplan 20 %) bezuschusst.

Heizung

Öl-Brennwertkessel Vaillant icoVIT exclusiv mit witterungsgeführter Regelung, Baujahr laut Eigentümer etwa 2012.

Nach dem seit 29.07.2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine funktionierende Ölheizung weiter betrieben werden. Ein Wechsel zur Wärmepumpe wird gefördert.

Feuchtigkeit im Keller

An einer Kelleraußenwand ist Feuchtigkeit eingetreten.

Ein Angebot einer Fachfirma für die Abdichtung liegt vor – sprechen Sie uns darauf an.

Bäder, Küche und Elektrik

Bad, Gäste-WC und Küche sind aus der Bauzeit, die Elektroinstallation entspricht nicht dem heutigen Standard.

Diese Arbeiten lassen sich gut vor dem Einzug in einem Zug erledigen.

Dämmung

Fassade, Dach und Kellerdecke sind nicht gedämmt.

Der Energieausweis empfiehlt Kellerdecke 10–12 cm, Dach 15–20 cm und Außenwand 10–15 cm Dämmung – alle Maßnahmen sind förderfähig.

Energieausweis

Art
Bedarfsausweis
Endenergiebedarf
298,4 kWh/(m²·a)
Effizienzklasse
H
Wesentlicher Energieträger
Heizöl
Baujahr Gebäude
1965
Gültig bis
01.01.2035

Die Geschichte des Hauses

1964 plante ein Bauingenieur dieses Haus für seine eigene Familie – das spürt man am klaren Grundriss. Über 55 Jahre blieb es in der Hand dieser Familie. 2020 haben es die heutigen Eigentümer privat erworben; seitdem wohnen deren Kinder darin. Heute bietet es die seltene Chance, ein freistehendes Haus in gewachsener, ruhiger Lage nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren.
  1. 1964Planung „Wohnhaus mit Garage“ durch den Bauherrn, überarbeitet am 30.12.1964
  2. 1965Baugenehmigung im Februar, Fertigstellung des Hauses
  3. 1966Genehmigung der Einfriedung zur Straße
  4. 2020Erwerb durch die heutigen Eigentümer
  5. 2026Das Haus sucht eine neue Familie
Originalzeichnung von 1964: Ansicht von Westen mit Balkon und großem Wohnzimmerfenster
Ansicht von Westen, Originalplan 1964 – auf dem Balkon hat der Zeichner schon die ersten Bewohner skizziert.

Bilder durch die Jahreszeiten

Garten und Außenansichten aus Sommer, Frühling und Winter, die leeren Räume bei der Übergabe 2021 und der heutige Zustand.

Unterlagen für Interessenten

Die vollständigen Objektunterlagen stellen wir Ihnen in einem geschützten Datenraum bereit. Ihren persönlichen Zugangscode erhalten Sie von uns nach Ihrer Anfrage.

  • Exposé als PDF
  • Energieausweis (Bedarfsausweis, gültig bis 2035)
  • Originalpläne von 1964/65 mit Ansichten und Schnitt
  • Lageplan, Flurkarte und Bodenrichtwert-Auskunft
  • Fotos der Haustechnik und alle Bilder in voller Auflösung

Der Grundriss als PDF ist frei abrufbar (siehe Abschnitt Grundriss).

Sie haben bereits einen Code?

Geben Sie ihn im Datenraum ein. Vor dem ersten Download bestätigen Sie einmalig den Maklervertrag und die Widerrufsbelehrung.

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Schreiben Sie uns kurz, wer Sie sind und wann Sie das Haus sehen möchten. Nach der Bestätigung Ihrer E-Mail-Adresse melden wir uns und senden Ihnen auf Wunsch Ihren Zugangscode für die Unterlagen.